房地产市场周期是多久 股市周期循环论是怎么回事

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1. 房地产市场周期是多久
2. 股市周期循环论是怎么回事
3. 二手房去化周期什么意思
4. 买完房之后为什么要隔一两年交房
5. 碧桂园的项目周期管理有什么用

从长期来看，房地产市场会呈现出一种有规律的上升和下降的周期性交替变化。当然，这种所谓的“周期”，不是数学上的严格意义上的周期，不像春、夏、秋、冬季节变化那样有规律，而是大体上每隔一段时间出现市场行情的上涨或下跌，即经过一段时间的上涨之后，预示着可能会下跌;下跌到一定程度之后，预示着可能会上涨。

房地产市场周期大体有上升期、高峰期、衰退期和低谷期四个阶段。

(1)上升期。

在这一时期，需求不断增加，房屋(房地产)供不应求。需求的增加主要是实质性的消费需求突然增加，因而多发生在人口大量迁入、经济复苏、收入增加等时期。由于消费需求的突然增加，市场上的房屋(房地产)供给不足，租金和售价不断上升;随着租金和售价的上升，对房地产的投资需求也开始增加。

因此，这一时期可描述为“消费需求夹杂着投资需求增加的时期”。上升期的主要特征有：租金和售价几乎同步上涨;二手房屋的价格上涨。另外，在这一阶段的初期，房屋空置率略高于正常水平，随后，需求的不断增加使房屋空置率不断下降。到这一阶段的后期，房屋空置率下降到正常水平。

(2)高峰期。

这一时期，需求继续增加，但增加的势头逐渐减弱，并在此阶段的后期，需求开始出现减少的势头。由于实质性的消费需求在上升期基本上得到满足，所以这一时期可描述为“投资需求夹杂着消费需求增加的时期”。高峰期的主要特征有：售价以比租金快得多的速度上涨;新房换手快，交易量大;大批房地产开发项目开工;房屋空置率也经历了在上升期的基础上继续下降到该阶段后期开始上升的过程。

(3)衰退期。

由于价格上升到顶点，期望通过价差获取利润的投机需求减弱，通过租金回收投资并获取利润也不见得划算，因而投资需求减少。而在高峰期大量开工的房地产开发项目陆续完成并投放市场，因而房地产供给大于需求，价格出现下降。这一时期的主要特征有：新房销售困难;投资者纷纷设法将自己持有的房地产脱手，旧房交易量大;售价以比租金快的多的速度下降;房屋空置率上升。

(4)低谷期。

需求继续减少，新的供给不再产生或者很少产生。这一时期的主要特征有：市场极为萧条，买卖交易量很小;房地产开发项目开工率低;租金降到谷底，基本维持稳定。

自然界，非线性事物，都是螺旋式往复的，这是本质的“道”，道法自然！

股市与自然之道吻合，有如一年四季循环往复一样，涨完了必然跌，跌完了必然涨。

与天地宇宙及太阳系运行一样，像月食日食规律的沙罗周期类似，运行有周期性，股票涨跌有一定的周期性，这是天道。

股市周期最好称它为“经济周期”，经济周期分四种，有信贷周期，库存周期，产能周期，还有房地产周期。信贷周期和库存周期都是3 -5年，信贷周期与金融服务业的信用有关系。库存周期，受到自然环有关，影响农业。产能周期又叫“朱格拉周期”，持续7-10年。这期间是去产能，影响比前两种大。最大的是房地产周期，它的影响是巨大的，在20年，有可能更长。

循环性周期，可分为下述几个阶段：

（1）低迷期：行情持续屡创低价，此时投资意愿甚低，一般市场人士对于远景大多持悲观的看法，不论主力或中散户都是亏损累累。做短线交易不易获利时，部分中散户暂时停止买卖，以待股市反弹时再予低价套现伏空；没有耐性的投资人在失望之余，纷纷认赔抛出手中的股票，退出市场观望。低迷期为真正具有实力的大户默默进货的时候，少数较具长期投资眼光的精明投资者多在此时按计划买入。该期盘旋整理的时间越久，表示筹码换手的整理越彻底，而此期的成交量往往最低。

（2）青年涨升期：此时的景气尚未好，但由于前段低迷期的长期盘跌已久，股价大多已经跌至不合理的低价，市场浮股亦已大为减少，在此时买进的人因成本极低再跌有限，大多不轻易卖出，而高价套牢未卖的人，因亏损已多，也不再追价求售，市场卖压大为减轻。此时的成交量大多呈现着不规则的递增状态，平均成交量比低迷时期多出一半以上，少数领导股的价格大幅上涨，多数股价呈现着盘坚局面，冷门股票也已略有成交并蠢蠢欲动。大部分的内行人及半内行人开始较积极的买进股票进行短线操作，但也有不少自认精明的人士及尝到未跌段做空小甜头的投资者，仍予套现卖出。该期多数股票上涨的速度虽嫌缓慢，但却是真正可买进作长期投资的时候，即为一般所称的“初升段”。

（3）反动期：即为一般所称多头市场的回档期，而第二阶段所称的青年涨升期，即称作初升段。股价在初升段的未期，由于不少股票亦已持续涨升，经过长期空头市场亏损的投资者，在好不容易略有获利之余，多数采取“落袋为安”的观念，获利了结改为观望；而未及搭上车的有心人，及抱股甚多主力大户，为求摆脱坐车浮额，大多趁着投资大众的信心尚未稳定之际，乃以转帐冲销或掼压甚多，而多数股价在盘软之余，市场上大户出货的传言特别多，此时空头又再呈活跃，但股价下跌至某一程度时，即让人有着跌不下去的感觉。反动期是大户真正进货的时期，也是真正买卖股票的精明投资人，所乐于大量介入投资的时期，但该期真正到来时，中散户的两手大多空空，甚至有少数在低迷期尝到作空小甜头的散户们，还有融券尚未补回的。

（4）壮年涨升期：即为一般所称的“主升段”，由于景气亦已步入繁荣阶段，发行公司有盈余大增。此时大户手上的股票特别多，市场的浮动筹码已大量的减少，有心人利用各种利多消息将股价持续拉高，甚至于重复的利多消息一再公布，炒冷饭也在所不惜，该期反应在股票市场的是人头攒动到处客满。由于股价节节上涨，不管内行外行，只要买进股票便能获利，做空头的信心已经动摇，并逐渐由空翻多，形成抢购的风潮，而股价会在此种越涨越抢，越抢越涨的循环，甚至形成全面暴涨的局面。市场充满着一片欢笑声，从来不知道股票为何物的外行人，在时常听到“股票赚了多少”的鼓动下，也开始产生兴趣，买进几张试试。该阶段的特性，大多为成交量持续大量的增加，发行公司趁着此时大量增资扩股及推出新股，上涨的股票也逐渐地强势门股延伸到冷门股票，冷门股票并又逐渐转势而列居于热门榜中，“轮做”的风气特盛，有心大户的动态到处可闻。此期为有心大户操作甚久之后，逐渐获利了结的时期，他们所卖的虽非最高价，但结算获利已不少，精明的投资人也趁此机会了结观望，只有中散户被乐观气氛冲昏了头而越买越多。

（5）老年涨升期：即一般所称的未升段。此时景气十分繁荣，发行公司的盈余均为大增，反映在证券市场上的，除了人气一片沸腾之外，新股亦为大量发行，而上涨的股票多为以前少有成交的冷门股，原为热门的股票反而开始有着步履沉重的感觉。该期的成交量常破记录地暴增，暴涨暴跌的现象屡有可见，投资大众手中大多拥有股票，以期待着股价进一步上升，但是股价的涨升却显得步履蹒跚，而反映在成交量上面的，便常有：股价上升但成交量减少，股价下跌 但成交量反而增加。该阶段行情的操作犹如刀口舐血，如果短线操作成功的话会大有斩获但是一般投资人大多在此阶段惨遭亏损，甚至落得倾家荡产的局面。

（6）下跌幼年期：即为K线理论上的渐落期，也称初跌期，由于多数股价都已偏高，欲涨乏力的结果，不少投资人于较难获利之余已开始反省。此时大主力多头均已出货不少，精明的投资人见利渐减少，套得饱饱的中散户们心里虽然产生犹豫，但还是期望着行情仅是回档，期待着另一段涨升的到来，甚至买进摊平的实例也到处可见，只有冷门股已开始大幅下跌，此为该段行情的重要指标之一。

（7）中间反弹期：即称新多头进场或术语上所称的逃命期。该期由于成交量的暴减，再加上部分浮额的赔本抛售，使得多数股价的跌幅已深。高价卖出者和企图摊平高档套牢的多头们相继进场，企图挽回市场的颓势，加上部分短空的补货，使得股价止跌而转向坚挺，但由于反弹后抢高价者已具戒心，再加上部分短线者的获利回吐，使得股价欲涨乏力，于弹升之后又再度滑落。少数精明的投资人纷纷趁此机会将手上的股票卖出以求“逃命”，而部分空头趁此机会介入卖出。

（8）下跌的壮年期：一般称为主跌段行情，此时大部分股价的跌幅渐深，利空的消息满天飞，股价下跌的速度甚

房地产的去化周期指的是在房地产领域中，在某一设定的时期内销售出去的楼盘数占总楼盘数的百分比，也就是销售率。

去化率计算公式：去化率＝销售套数／总套数。

目前的售楼销售的地方，评价一个楼盘地产的销售业绩，就是需要一个衡量的指标来作参考，这个参考指标就是去化率。

如在2018年第二季度，某商品楼 120平米的户型的销售率=（该户型累计销售套数÷该户型总套数）×100%。

扩展资料：

想要达到较高的去化率，可以考虑以下几种房地产销售模式：

1、被动式＂坐销＂：这种房地产销售形式是房地产卖方市场时期的主要销售形式，销售人员根据自身的楼盘产品单向与置业者沟通，置业者口头说需要什么样的房屋，就寻找与之相似的产品，当置业者说不买时，就认为置业者不可能买，他们从不了解置业者的购买动机，从不主动应对置业者的拒绝。

2、通过产品＂功能＂提高销售：通过挖掘房地产的各项＂功能＂来提高销售业绩，＂房地产不等于钢筋加水泥＂就是这一代房地产销售形式的思想。

3、销售过程以顾客为，发展顾客需要，并服务顾客。第三代房地产销售形式也正是这样，当房地产进入买方市场时，房地产的销售开始转向以置业者为导向，销售过程开始加强买卖双方的沟通，充分挖掘客户需求，产品设计越来越人性化，市场细分不断升级。

4、通过＂双赢＂思维提高销售：帮助客户解决问题的同时销售了自己的房子，这种销售形式集中表现在生活方式、概念地产、文化地产等概念销售的盛行，房地产销售技术更注重与客户的双向沟通，需求的充分挖掘等方面。＂发现需求，满足它；发现问题，解决它＂则是这种房地产销售形式的高度概括，灵活运用它则可以产生戏剧性的功效。

买完房之后要隔一两年交房是因为买的是期房！

房子打了地基之后，开始办预售证，房地产商根据这个预售证开盘卖房，开盘会有一些优惠来吸引顾客买房！

顾客买房交了首付款或者全款，房地产商再用这个首付款或者全款的钱开始真正的建房子，建房竣工周期一般要一到两年时间！

碧桂园的项目周期管理是指在房地产开发项目中对项目从启动到完成的整个生命周期进行综合管理和控制的方法。它对碧桂园房地产项目具有以下几个重要作用：

1. 项目规划和目标设定：项目周期管理能够帮助碧桂园在项目启动阶段进行全面的规划和目标设定，包括项目范围、预算、时间计划等，并确保这些目标与公司的战略目标相一致。

2. 项目进度控制：项目周期管理可以帮助碧桂园对项目进度进行控制和监督，及时发现和解决潜在的进度延误或风险，确保项目按时完成并交付。

3. 资源优化和成本控制：通过项目周期管理，碧桂园能够科学合理地管理和优化项目资源的分配和利用，有效控制项目成本，提高资金利用效率。

4. 风险管理：项目周期管理能够帮助碧桂园及时识别、评估和管理项目的各类风险，包括市场风险、技术风险、法律风险等，减少潜在风险对项目的影响。

5. 质量保证：项目周期管理通过设立适当的质量标准和控制措施，确保碧桂园的房地产项目符合设计要求和客户期望，提高项目质量。

综上所述，碧桂园的项目周期管理对于确保项目顺利进行、控制成本、优化资源、管理风险、提高质量等方面具有重要的作用，有助于公司战略目标的实现和项目的成功交付。

项目全生命周期管理指的是从设想、研究、决策、设计、建造、使用直至项目报废所经历的工程的全部时间。

项目全生命周期管理的意义:

1、从工程项目的整体出发，反映项目全生命周期的要求，更加保证了项目目标的完备性和一致性；

2、在工程项目全生命周期中能够形成连续、系统的管理组织责任体系，以保证项目管理的连续性和系统性，从而极大的提高项目管理的效率，改善项目的运行状况；

3、形成新的工程项目全生命周期管理概念，有利于提升项目管理的目标体系。项目管理者的伦理道德、项目管理者对历史和社会的使命感；

4、促进项目管理的理论和方法的改进，如项目的全生命周期评价理论和方法、项目的可持续发展理论和方法、项目的集成化管理方法等；

5、能够改进项目的组织文化，促进项目组织的内、外部交流。

碧桂园项目实行周期管理是碧桂园提出的创新管理方式，也就是房地产的全寿命周期管理，从土地开发，建设，售后，到维护，全方位的提出它的寿命成本进行相对应的维护和管理。